帶着劉曉麗、李衛東、李衛國等人離開環宇投資公司總部所在的大廈之後,林浩然熟門熟路地在附近找了一家高級中餐廳喫了一頓午飯。
之後,讓司機將他們送回花旗銀行總部大廈。
回到花旗銀行總部,林浩然直接去了利國韋的個人辦公室。
利國韋在花旗是代表他,所以這個辦公室自然也可以說是他林浩然的辦公室了。
林浩然剛坐下不久,便見到了早上並沒有見面的約翰·裏德。
早上的時候,花旗董事長沃爾特·瑞斯頓便跟他說過,約翰·裏德早早去了一百公裏外的新澤西州首府特倫頓出差處理一些分行公務,中午才能趕回來。
林浩然對此並不在意,他來花旗銀行總部,本來也不是專門爲了見約翰·裏德。
“林,下午好。”約翰·裏德推門走進辦公室,臉上帶着歉意,快步迎上前來,“實在抱歉,我上午去了一趟新澤西,沒有親自迎接你。”
“沒事,沃爾特先生已經跟我說了你的事,請坐。”林浩然罷了罷手,笑着指了指旁邊的座椅說道。
“林,你在紐約有什麼事,儘管跟我說,我們花旗在紐約乃至整個美國,還是有一定的影響力的。”約翰·裏德笑道。
“還真有件事情要麻煩你,約翰!”林浩然就等着他這句話了。
“哦?”約翰·裏德頓時好奇起來,“林,什麼事情?只要花旗能幫上忙的,我一定盡全力。’
林浩然端起茶杯,輕輕抿了一口,不緊不慢地說道:“約翰,環宇投資公司目前在紐約的辦公室只有一層,員工越來越多,已經不夠用了。
我想在曼哈頓買一棟屬於自己的大廈,用來當環宇投資公司在美國的總部,順便也作爲長期投資,你知道的,我對紐約的商業地產市場一直很看好。”
約翰·裏德聽完,便點了點頭,笑道:“林,你這可問對人了,曼哈頓核心區的大廈買賣,還真不是普通人能接觸到的。
那些想要出售整棟大廈的業主,雖然也會掛在房地產中介經紀公司,可大部分成交卻不是在中介那邊,因爲中介根本沒有能力賣出這種級別的資產。
他們會把信息傳遞給像花旗、摩根、美林這樣能夠接觸到真正大買家的金融機構。”
林浩然點了點頭,這個道理他當然懂。
幾千萬甚至上億美元的大廈交易,買家屈指可數,全世界都沒有多少人。
這種級別的交易,靠的不是廣告和中介,而是圈層和信任。
“所以,”林浩然笑道,“花旗這邊應該有這方面的資源吧?”
約翰·裏德哈哈一笑,站起身來,一邊往外走,一邊說道:“林,你等等我,我去隔壁辦公室拿一份資料過來。”
幾分鐘後,約翰·裏德已經回到林浩然所在的辦公室。
只見他手中拿着一沓厚厚的文件夾,走回來放在茶幾上。
“林,不瞞你說,花旗的私人銀行部門和商業地產部門,每個月都會收到不少這樣的出售意向。
有些是業主年紀大了,想套現退休;有些是基金到期,需要清盤;有些是公司資金鍊緊張,不得不賣;有些看到紐約房價漲了一些,生怕以後會跌。
總之,只要你想要,曼哈頓核心區的大廈,從時報廣場到華爾街,從公園大道到第五大道,我這邊都能給你找到合適的標的。”
林浩然聞言,心中微微一動。
他原本只是想買一棟大廈解決辦公空間問題,現在看來,事情可以搞大一點。
“約翰,那你給我介紹一下,目前花旗這邊都有哪些大廈在出售?”林浩然笑道。
約翰·裏德翻開最上面的一份文件夾,拿出一份資料,遞給林浩然:“林,你先看看這個,這是時報廣場的One Times Square,時報廣場1號大廈,就是每年新年跨年落球儀式的那棟樓。
這個地標建築你應該不陌生吧?”
林浩然自然不陌生,這棟大廈,可算是紐約出鏡率最高的大廈之一了,雖然不算很高,卻佔據了時報廣場最核心的位置。
他接過資料,有些驚訝,他沒想到,這棟大廈的業主,居然會把這棟會生金蛋的雞掛售。
他前世可是看到過這棟大廈的資料,雖然大廈只有12層,約45米高,雖然大樓裏常年沒什麼人辦公,主要作爲巨型LED廣告屏幕的支撐結構,可每年僅僅是通過廣告收入年創收便能達到2300萬美元。
時報廣場1號大廈,這可是紐約乃至全球最著名的地標建築之一。
每年的新年夜,全世界數億人通過電視直播觀看水晶球降落儀式,那棟大樓的影像會傳遍全球每一個角落。
這棟樓的廣告位價值連城,是真正的頂級稀缺資產。
林浩然很好奇,這樣的一棟大樓,會賣多少錢?
他翻開資料,看到上面的報價,瞳孔微微一縮。
1200萬美元。
??????
此刻,他內心中只有一個想法:挖槽,真TMD便宜啊!
不是,未來一年靠廣告能賺兩千多萬美金的大樓,現在只賣1200萬美元?
這個數字比他預想的要低得多,甚至可以說是便宜得離譜。
“約翰,這個價格......準確嗎?”林浩然抬起頭,看着約翰·裏德,語氣中帶着一絲難以置信。
約翰·裏德笑了笑,解釋道:“林,這個價格是準確的,1982年11月,也就是上個月,佐治亞州的房地產經紀公司對這棟建築的正式收購報價是1200萬美元,業主方TSNY Realty Corp已經有明確的出售意願。
雖然掛牌是1200萬美元,但如果你感興趣,1100萬美元以內肯定能拿下,甚至再壓壓價說不定1000萬美元業主也有可能會出售。
這棟樓目前正處於時報廣場更新規劃中,業主沒有長期持有的意願,加上70年代中期到80年代初曼哈頓商業地產整體低迷,所以估值處於歷史低位。
林浩然快速在腦子裏算了一筆賬。
1100萬美元,對他來說不過是九牛一毛。
但這棟樓的價值,遠不止於此。
他清楚地記得前世的一個數據:1985年,時報廣場1號大廈的轉手價格飆升至1.1億美元,兩年漲幅超過十倍。
這不是投資,這是撿錢。
他再翻看了幾頁資料,終於看到時報廣場1號大廈目前的收益情況。
最近五年時間裏,年廣告收入約150萬-350萬美元;
核心廣告位僅北面 Spectacolor電子屏和少量傳統霓虹燈廣告牌;
主要以“賣時間“模式運營,廣告循環播放,單次廣告時長30秒,每20分鐘循環一次,其中大樓的Spectacolor屏年收入約100-200萬美元,傳統霓虹燈廣告牌年收入約50-150萬美元。
雖然廣告收益看起來還不錯,可僅僅是每年的運營成本,房地產稅、維護費用、水電費、保險費和管理費這些,加起來就將近100萬美元。
至於內部空間辦公室出租的收入,以目前時報廣場1號大廈半空置的狀態,幾乎可以忽略不計。
也就是說,時報廣場1號大廈每年的收入不定,最高在350萬美元,最低只有可憐的150萬美元。
350萬的時候還好,要是150萬美元的時候,一年利潤只有50萬美元了。
至於一年2300萬美元廣告費的事情,那肯定是未來的事情了,隨着時報廣場的商業價值逐年攀升,這棟樓的廣告收入會像坐了火箭一樣往上漲。
假如現在以1100萬美元的價格入手,那麼40年後,算是每年的盈利,以及未來的物業產值,絕對是大幾百倍的回報率!
林浩然將資料放在一邊,端起茶杯抿了一口,強壓下心中的激動,面上依然是一副雲淡風輕的模樣。
“約翰,這棟樓我很感興趣。”林浩然將資料放在一邊,語氣平靜地說道。
約翰·裏德又翻開第二份文件夾,遞過來一份資料:“林,再看看這個,Candler Building,坎德勒大廈,也在時報廣場,42街的標誌性歷史建築,1914年建成,是紐約市的地標保護建築,緊鄰百老匯劇院區,總建築面積超
過20萬平方英尺。
目前有紐約市政府機構、RCA等穩定租戶,租金現金流非常穩定。”
林浩然接過資料,看到上面的報價,再次被震撼到了。
500萬美元。
他情不自禁揉了揉眼睛,還以爲自己眼花看錯了。
可再度看去,還是500萬美元。
一棟位於曼哈頓核心區,擁有面向42街的24層矩形塔樓和麪向41街的17層後翼兩部分組成,建築面積超過20萬平方英尺的歷史地標建築,居然只要500萬美元?
“約翰,這個價格......沒有寫錯吧?”林浩然抬頭看着約翰·裏德,眼中帶着疑惑。
約翰·裏德笑着解釋道:“林,你沒看錯,這棟樓在1980年的交易價是130萬美元,買到手之後業主投入了400萬美元進行翻新並且已經完工,不過目前大廈所屬公司大股東由於個人原因又將大樓掛售,所以現在的估值在500
萬美元左右。
大廈剛翻新不久,目前小業主持股比較分散,如果你想要,可以通過溢價收購完成全資控股。”
“這棟大廈,有什麼嚴重的缺陷問題嗎?或者債務問題?”林浩然還是難以想象。
其實,林浩然不知道的是,如今的時報廣場和後世的時報廣場完全不一樣,1970-80年代的時報廣場被稱爲“美國最骯髒的街區”,42街成爲色情影院、脫衣舞廳和皮條客的聚集地。
去年,《滾石》雜誌更是將西42街評爲“美國最骯髒的街區”,進一步惡化了區域聲譽。
再加上大廈樓齡已近七十年,雖然剛剛翻新過,但潛在買家對這種老建築的維護成本和未來升值空間普遍持懷疑態度。
再加上紐約市整體的商業地產市場還處於低谷,時報廣場的復興計劃尚未見到明顯成效,多重因素疊加之下,坎德勒大廈的估值自然被壓得很低。
約翰·裏德搖了搖頭,笑道:“林,這棟樓沒有嚴重的產權問題或債務問題,翻新工程剛做完不久,建築本身的狀況非常好。
主要的問題還是大環境,現在整個時報廣場的聲譽都不太好,願意在這個區域投資的人不多,業主急於套現,自然只能接受低價。”
林浩然快速翻了翻資料,找到這棟樓的收益情況。
目前年租金收入約50萬美元,扣除運營成本後,淨收入在30萬美元左右。
算下來,年回報率大約6%。
這個收益率放在正常年份不算高,但考慮到這是剛剛完成翻新的歷史地標建築,未來的租金上漲空間巨大。
而且隨着時報廣場的復興,這棟樓的升值潛力不可估量。
“約翰,這棟樓我也要了。”林浩然將資料放在一邊,語氣依然平靜。
約翰·裏德心中暗暗咋舌。
兩棟時報廣場的大廈,加起來1500萬美元左右,這位年輕的富豪眼睛都沒眨一下就全要了。
不過想想對方以往投資的恐怖回報率,加上約翰·裏德知道對方手中擁有龐大的現金流,約翰·裏德又不覺得奇怪了。
而林浩然此刻心情也不錯。
沒想到後世大名鼎鼎的時報廣場,如今物業價格居然如此廉價。
兩棟時報廣場的地標,加起來不過1500萬美元左右便能夠拿下,雖然兩棟大廈都不適合當辦公總部大樓,但直接當做投資,便能賺翻。
對林浩然而言,這個價格,甚至不夠他在香江買一棟像樣的寫字樓。
約翰·裏德見林浩然感興趣,興致更高了,又翻開第三份文件夾。
“林,時報廣場的看完了,現在看看華爾街的,這纔是真正的核心資產。”他遞過來一份厚厚的資料,封面印着一棟摩天大樓的照片,氣勢恢宏,玻璃幕牆在陽光下熠熠生輝。
在這個年代,時報廣場雖然名氣也很大,可商業價值確實遠遠低於華爾街。
“時報廣場就只有這兩棟大樓出售嗎?”林浩然有些意猶未盡的感覺。
約翰·裏德聞言,苦笑道:“林,時報廣場纔多大?能有兩棟大樓同時出售已經不少了。”
林浩然想想,覺得也是,又不是所有老闆都缺錢,也不是所有人都不看好時報廣場的未來。
他將目光看向約翰·裏德手中的資料。
“布羅德街85號,高盛全球總部大廈,總32層,高135米,這棟樓剛剛建成完工,是高盛預定的全新全球總部,總建築面積100萬平方英尺,是金融區十年內新建的第一個甲級寫字樓。
建築品質,硬件配置,都是同期最高標準,不過價格比較高。”約翰·裏德在旁邊介紹道。
林浩然接過資料,翻到報價那一頁,眼睛微微眯了起來。
2.6億美元,換算成港元,將近17億港元。
這個數字,比前兩棟樓加起來還要多出一個數量級。
但放在曼哈頓核心區、100萬平方英尺、高盛全球總部這幾個關鍵詞面前,這個價格反而顯得合理,甚至可以說是便宜。
“約翰,這棟樓的產權方是誰?高盛不是業主嗎?”林浩然問道。
約翰·裏德搖了搖頭:“高盛只是這棟樓的主要使用者,不是產權方,產權歸屬開發財團,目前有幾個股東,目前開發財團有意出售大廈產權。
如果你有興趣,全款現金可以直接拿下永久產權,收購之後,你可以和高盛簽訂長期租約,他們至少會籤10到15年,高盛的信用等級,你應該很清楚。”
林浩然當然清楚。
高盛是全球最頂尖的投資銀行,信用等級幾乎是零風險。
甚至,他和高盛的掌舵者還有聯絡過,對方還派人前往香江與他談過合作。
收購這棟樓之後,光是高盛的租金,就能提供穩定得令人髮指的現金流。
再加上未來曼哈頓商業地產的升值空間,這筆投資簡直是穩賺不賠。
“這棟樓我也感興趣。”林浩然將資料放在一邊,語氣依然平靜,但心中已經開始盤算資金安排了。
約翰·裏德笑了笑,又翻開第四份文件夾。
“林,再看看這個,華爾街40號,曼哈頓銀行大廈,72層,總建築面積130萬平方英尺,1930年曾經是世界第一高樓,是華爾街天際線的核心組成部分。”
林浩然接過資料,看到報價那一頁,心中再次掀起波瀾。
4500到5000萬美元?
林浩然很不理解。
前面的32層樓需要2.6億美元,而這棟72層的大廈只需要4500到5000萬美元?
雖然這棟大廈樓齡有點長,而前面那棟大廈剛剛建成,可價格也不會相差那麼離譜吧?
總建築面積多過前面一棟樓,價格居然低了五倍不止!
130萬平方英尺的建築面積,折算下來每平方英尺不到40美元。
而曼哈頓甲級寫字樓的建設成本,每平方英尺至少要200美元以上。
“這個價格,爲什麼這麼低?”林浩然問道。
約翰·裏德解釋道:“這棟樓目前的產權由菲律賓馬科斯家族持有,他們正在處於海外資產隱蔽化的階段,有強烈的出售套現意願。
而且這棟樓只有建築產權,土地是向德國的Hinneberg家族租賃的,需要同步續約土地租約,不過這些都是可以解決的問題,如果你想永久性把土地權買下來,我也可以幫你聯繫Hinneberg家族談。’
林浩然點了點頭,將資料放在一邊。
這棟大廈,他印象還是非常深刻的,未來紐約著名的川普大廈嘛。
他記得前世在網上看過一則資料內容,對方在1995年收購了這棟樓,經過改造後估值翻了十幾倍。
雖然川普這個人爭議很大,但他的商業眼光,尤其是在房地產領域的眼光,確實是一流的。
此刻,林浩然內心只有一個想法:“臥槽,這紐約也太多投資機會了!”